Share Deals auf dem Immobilienmarkt

Ausmaß und Bedeutung von Share Deals auf dem deutschen Immobilien- und landwirtschaftlichen Bodenmarkt
Auch auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt hat die Aktivität von Kapitalinvestoren und die Spekulation von Hedgefonds in den vergangenen Jahren zu erheblichen Preissteigerungen geführt

Um sogenannte Share Deals auf dem Immobilienmarkt und dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt geht es in einer Kleinen Anfrage der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen (19/6878). Wie die Fraktion in der Vorbemerkung erläutert, werden zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer oft nicht die Grundstücke selbst, sondern Anteile an den grundbesitzenden Unternehmen erworben. In diesen Fällen falle keine Grunderwerbsteuer an. Außerdem werde die Immobilienspekulation begünstigt. Die Bundesregierung soll angeben, welche Bedeutung sie den Share Deals für einen funktionierenden Immobilienmarkt beimisst. Außerdem wird nach der Umfang von Share Deals bei Immobilientransaktionen und bei Verkäufen von landwirtschaftlichen Grundstücken gefragt.

Vorbemerkung der Fragesteller
Immobilientransaktionen unterliegen grundsätzlich der Grunderwerbsteuer, wobei die Einnahmen an die Länder gehen. Dies gilt vor allem dann, wenn das Grundstück selbst direkt vom Käufer erworben wird (Asset Deal). Um Grunderwerbsteuer zu vermeiden, werden daher oftmals nicht die Grundstücke selbst, sondern Anteile an grundbesitzenden Unternehmen (shares) verkauft. Für diesen Fall fällt keine Grunderwerbsteuer an – jedenfalls dann nicht, wenn weniger als 95 Prozent der Unternehmensanteile erworben werden (Share Deal).

Diese Gestaltungsmöglichkeit nutzen insbesondere große Marktteilnehmer. Mit dem Ziel Grunderwerbsteuer zu vermeiden, führen sie oftmals Share Deals durch und bleiben mit maximal 94,9 Prozent gekauften Anteilen gerade unter der Grenze der Steuerpflicht. Das führt dazu, dass vor allem bei Millionendeals, in denen große Wohnungsbestände oder Gewerbekomplexe den Besitzer wechseln, keine Grunderwerbsteuer gezahlt wird.

Das ist nicht nur ungerecht und führt zu erheblichen Steuermindereinnahmen bei den Ländern, sondern fördert Immobilienspekulation und fungiert somit als zusätzlicher Mieten- und Preistreiber in ohnehin schon überhitzen Märkten. Bei einer Besteuerung von Share Deals würden sich der Handel mit großen Immobilienbeständen und die Fusion großer Wohnungsunternehmen weniger lohnen. Im Ergebnis würde die aus Verbrauchersicht hoch problematische Konzentration von Wohnungsbeständen in immer größeren Immobilienunternehmen eingeschränkt. Die Konzentration von Wohnungsbeständen in Händen großer Marktteilnehmer birgt die Gefahr steigender Mietpreise in Ballungszentren und schwächt die Position der Mieterinnen und Mieter gegenüber ihrem Vermieter. Zudem wird durch die Share Deals Regelung die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts nach § 24 BauGB durch hohe rechtliche und technische Hürden erschwert (vgl. WD 7 – 3000 – 177/18).

Und auch auf dem landwirtschaftlichen Bodenmarkt hat die Aktivität von Kapitalinvestoren und die Spekulation von Hedgefonds in den vergangenen Jahren zu erheblichen Preissteigerungen geführt und gefährdet eine gerechte Verteilung von Grund und Boden und eine breite Eigentumsstreuung in der Landwirtschaft. Anteilsverkäufe (Share Deals) an Unternehmen mit Grundbesitz spielen dabei eine erhebliche Rolle.
(Deutscher Bundestag: ra)

eingetragen: 21.01.19
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